梅城商业综合体竞争剧烈 谁在欢喜谁在忧？

梅州日报  2016-12-14 16:11

短短两年时间，梅州城区的客都汇、东汇城、万象江山、锦发君城、万佳时代、万达广场、客家新世界等7个商业综合体陆续开业。全新的模式为梅城市民提供了多样化、一站式、休闲型的消费环境，带动梅城商业模式大变革。

从单一购物变成购、吃、玩、娱

优衣库、星巴克等一线快时尚品牌，卜蜂莲花、大润发、嘉荣等国内一线综合商超，万达国际影城、横店影城、k沙龙等娱乐项目进驻梅城各大商业综合体，填补或升级了梅州商业业态，带动了一大批年轻消费群体。“在我们140多家店铺中，本土原有的品牌大约只占3成，而有7成是我们引入的新品牌。”客都汇物业管理有限公司推广部经理陈可可表示：“从分散经营的店铺，到统一管理的商业综合体，期间跨越了百货、购物中心等商业形态，商家为消费者提供的服务也得到快速提升。”

记者从市统计局获得的数据显示，梅州城区今年1-10月份包括批发、零售、住宿、餐饮在内的社会消费零售总额达到220.6亿元，比增长10.1%。而商业综合体吸纳的消费增长速度远远超出于此。

“商业综合体里面，多了高标准的影院。我们以前从来不看电影，而现在隔三差五就和朋友一起看电影，已经成为很多人的生活习惯了。”正在万达影城购票的小张告诉记者。从市民的实体消费来看，从过去的单一购物变成了当前的购物、休闲、娱乐等多维度消费。带动的消费力比过去提升了几倍。

老商圈萎缩，业态替换

作为梅州传统商圈，百花洲从梅江二路开始向北和向南延伸到梅江一路、三路。该商圈以服装贸易为主，过去很长一段时间在梅州商业格局中具有重要的地位。

从2014年底开始，网上购物盛行，大举侵占了实体零售业的市场份额，其中服装业受伤严重。也就是在这一时期，临近的商业综合体客都汇开业，带走大量消费客流。双重创伤之下，百花洲商圈显现出明显的萎缩趋势。

记者调查走访发现，当前梅江一路、三路的店铺出现较多空置，租金多数没有下调但难招租。位于中心区域梅江二路的店铺换手率也提高。

12月，正值服装销售旺季，由于天气仍持续较高温，百花洲的人流量并不大。“历史高峰期，店内的月营业额可以达到近20万元。上个月营业额仅有7万多元，除去店租和人工费用2万元，盈余仅有2-3万元左右。”梅江二路一间女装店店主告诉记者。该区域一间60平米的店铺估值过去曾经达到过200万元以上，相当于每平米的店铺价值达到3.3万元。店主表示，当前生意已经稍微平缓了，没有出现继续下滑，每年还能保持50-60万元的营业额，会继续坚持下去。

一段时间以来，百花洲原有时尚服装店不断减少，珠宝首饰、内衣、运动用品等承租能力强或受网购冲击较弱的商业形态增加，品牌直营店增加。部分有实力的品牌代理商，转行做餐饮或转向在商业综合体开店。

综合体带动新商圈崛起

凭借集约化的规划和高复合的业态，商业综合体具有较强的城市“造心”功能和商圈制造能力。万达广场、锦发君城、万佳时代等商业综合体，都成为旁边住宅的商业配套，成为这些楼盘的销售“利器”。商业综合体的崛起，也成为整个片区的区位优势，带动临近店铺的兴盛。

在万达广场综合体对面，形成了以建材为主题的御景东方临街商圈。而在客都汇周边，带动了以休闲餐饮为主题的江南御景临街商圈。记者走访了解到，大型综合体高租金，也带旺了周边楼盘与商铺价格。在店租方面，人流量较大的商业综合体店租普遍达到200-300元每平米/月，租金水平超过了当前百花洲核心区域商铺20-50%。而刚开张且区位优势不明显的综合体店租普遍为50-110元每平米/月，较周边临街店铺租金水平高出50-100%。

综合体一哄而上商家“鸭梨山大”

城区地段佳、人气旺的梅城商圈竞争激烈，且总体供应接近饱和，迫使购物中心向次级商圈及非成熟商圈转移。比如，东汇城靠近火车站的城南片区，周边80%的住宅及商业均处于建设及待建中。梅县新县城的客家新世界，周边的楼盘已经陆续建成，但住宅入住率还不高，部分住宅尚未交楼，因此，目前支撑起6万平方米的商业体量仍然面临一定的经营困难。

记者调查走访看到，江南中心区的商业综合体，由于开放时间或者地段占据明显的优势，其店铺的空置率几乎为零，而且已经维持了很长一段时间的“一铺难求”的状况。而后起的多个综合体，目前很多店铺仍然还处于空置状态。

位于客家新世界三楼的某咖啡店老板表示：“生意很淡，人流量很少，也不稳定，开了三个多月，一直在亏本，一个月营业额大概几千块。开始我开店有六七个员工们，现在就剩下我一个人了，员工支出没有生意来支撑，压力很重。”商场另一座楼的商家则表示：“我们这个区域商家进驻率才50%，很多空店。人们来逛，看见没什么店铺可看的，渐渐地就不来了。”一位商家表示。

向记者如此反映的商家有不少。商业综合体人流量持续没有改善，直面压力的是进驻商家。

“几乎一整天都没什么人流量，特别是上班时间，综合体里只有清洁工和商家店员。”东汇城一家餐厅负责人告诉记者，店内的不敢准备太多的食材，一天下来有时候吃饭的客人还达不到10台。“负责人告诉记者，虽然入驻综合体的时候店租非常便宜，甚至有免租期，但店内装修、人员、设备等投入下来也需要几十万元成本，而每个月几乎都处于亏本状态，连当月支出都难以抹平。

综合体向县域发展

商业综合体不仅拉升着消费水平及消费数量，并且在新零售业发展趋势中具备更强的创新驱动能力。

“去年，我的‘双11’都是在网上抢购商品，但今年‘双11’，包括吃饭、购物，我当天在综合体消费了超过1000元。”90后市民黄小姐表示：“一线品牌对趋势的感应速度快，像今年，综合体一些一线品牌实体店就实现了和线上价格、商品的同步，这样我觉得到线下购买不用抢，既快速拿货，而且可以试穿，通过提升服务，将线上消费重新带回了线下。”

综合体的兴起，与当前中产阶层的发展相辅相成。综合体提升服务和品牌的同时，也在培育新一代年轻人的消费观念。随着兴宁兴一广场、蕉岭奥园综合体的开业，商业综合体经济也向县域下沉，将冲击县域及村镇一级的商业业态。

升级改造保持新鲜感

每一个新综合体的开业，都会成为区域消费的一个热点，也影响着周边已有综合体的消费人流。与万达综合体同属于江南片区的客都汇，在万达开放的两个月里，就受到不小的冲击。

“我们综合体的人流量原本属于上升期，上半年大约同比上涨了20%。但在万达开业半个月之后，人流量同比去年下滑了7%。但目前已经处于稳步回升状态。”客都汇物业管理有限公司推广部经理陈可可表示，大润发超市、横店影城等主力店的生意却并没有受到很大影响。

记者看到，客都汇部分店铺已经进行升级改造。陈可可认为，根据过去经验，综合体内商家几乎是3年一大变。变的是商铺的品牌与服务，淘汰一部分，升级一部分，同时，也为了保持消费者的新鲜感。

而针对部分区域人流量不足的问题，客家新世界招商部钟先生也告诉记者：“综合体内商家正设法度过这个过渡期，接下来住宅部分会陆续交房，等人口都住进来，会形成固定的消费群体。”他表示，不同于街边独立商户，商业综合体是抱团型，商家跟综合体老板都在同一条船上共同支撑综合体。

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